Par
Armelle de Gayffier et
Philippe Riboud.
Les collectivités locales qui souhaitent réhabiliter ou créer un nouvel équipement sportif et de loisirs font aujourd'hui face à un défi de taille : comment répondre aux besoins des utilisateurs avec des espaces modernes et multifonctions, intégrant à la fois les contraintes des univers du sport, des loisirs et du bien-être, dans un contexte de diminution drastique des ressources budgétaires ?
Une tendance de fond s’accélère : les activités sportives et de loisirs sont de formidables créateurs de lien social, notamment au sein des zones urbaines. En la matière, les attentes des décideurs publics sont fortes : de très nombreux projets d’équipements sportifs et de loisirs sont à l’étude sur l’ensemble du territoire. Et, de plus en plus, des appels à projets intègrent, au sein d’un même programme, un équipement sportif et de loisirs et des produits immobiliers classiques. Parallèlement, les modèles économiques d’exploitation évoluent, cassant la frontière entre le service public et l’activité privée de loisirs.
Le danger, dans la phase de conception de ces équipements sportifs, est d’avoir une approche trop cloisonnée en additionnant les espaces les uns aux autres, créant ainsi une explosion des dépenses d’investissement. En résulte généralement des équipements publics surdimensionnés par manque de réflexion préalable sur les besoins ou les complémentarités avec les équipements existants. L’autre écueil consiste à inverser la charge du coût financier en transférant presque complètement l’investissement et l’exploitation à des entreprises privées. Cette option s’avère au final risquée, l’évolution pérenne de l’infrastructure et de sa gestion n’étant plus sous le contrôle de la collectivité.
Pour répondre aux attentes des utilisateurs et des décideurs publics, les acteurs immobiliers se structurent, et, à travers leur expertise dans l’aménagement de la ville, apportent une vision à 360°de l’environnement d’un projet. Ils sont en mesure de proposer des programmes immobiliers classiques complémentaires du sport (commerces, résidences gérées, habitat, etc.) mais surtout de concevoir un concept global intégrant l’équipement sportif.
L’enjeu est alors de construire une nouvelle relation de confiance entre les secteurs public et privé pour créer des projets alliant innovation et sécurité pour l’ensemble des partenaires.
Dans ce contexte, il est impératif de créer les conditions de réussite des projets de demain en s’appuyant sur les deux fondamentaux que sont la définition de nouveaux modèles économiques d’exploitation et la maîtrise de l’enveloppe d’investissement.
Au-delà de ces éléments, la nouvelle relation sera basée sur des principes forts qui peuvent être regroupés en trois grandes familles d’enjeux :
1. Construire un projet global au-delà du sport
Le projet d’équipement sportif et de loisirs doit proposer un concept global, une véritable expérience. La définition des principales orientations du futur projet, le développement de thématiques, un positionnement fort et l’identification de nouveaux univers-cibles préfigurent les clés de son succès.
Ces équipements ne doivent plus être imaginés simplement comme répondant à un besoin sportif mais viser des utilisations beaucoup plus larges, pour en faire de véritables lieux de vie qui intègrent l’univers sportif. Pour y parvenir, il est donc essentiel de dresser un bon état des lieux : quelles sont les attentes des utilisateurs ? Quels vont être les nouveaux besoins dans les années qui viennent ? Quels sont les différents univers du projet (sport, bien-être, famille…) et quel est le positionnement pour le futur équipement ?
A cet égard, le centre aquatique Forme d'O qui a ouvert ses portes en 2014 à Châtel est un bel exemple de ces équipements pensés différemment. Le centre aquatique est ouvert 7 jours sur 7 en saison et répond aussi bien aux besoins de service public (sport, apprentissage de la natation, etc) que du grand public et notamment des touristes. Il offre l’accès à 3 espaces différents : un espace aquatique intérieur et extérieur, des espaces ludiques, un espace forme et un spa.
2. Envisager l’équipement sportif comme un « village d’activités » intégré à l’environnement urbain
Dans cette perspective, le choix du site est déterminant. La localisation est l'un des éléments clés de l'intégration urbaine du projet et donc de son succès. L’accessibilité, la prise en compte des coûts de transport notamment pour les scolaires, la complémentarité avec les infrastructures existantes de la ville… sont autant d’éléments sans lesquels le projet ne sera pas viable économiquement.
Des questions essentielles doivent ensuite se poser : quel potentiel dispose le site sur lequel sera bâti l'équipement sportif ? Quelle est la valorisation foncière envisageable via des programmes immobiliers d’accompagnement ? Mais surtout, quel est le concept global et quel marketing peut être construit autour des activités du projet ?
Il s'agira de plus en plus, à l'avenir, de créer des « villages d’activités » autour de l’équipement public et d’y accueillir des commerces, des logements, des bureaux, d’autres équipements publics, selon les besoins locaux préalablement identifiés.
A cet égard, l'Aren’Park à Cergy fait figure de précurseur. Il s’agit d’un pôle de commerces, loisirs, restauration, hôtellerie de plus de 30 000 m² développé sur le thème du sport, des loisirs et du bien-être. C’est le maillon commercial d'un dispositif plus large imaginé par la Communauté d’agglomération de Cergy-Pontoise associant hub sportif et éco-quartier d’habitation de 1 500 logements. Il a été conçu en cohérence avec l’aménagement global de la ZAC des Linandes dite « Plaine Forme » et de ses infrastructures sportives, dont l’Aren’Ice dédiée aux sports de glace et ouverte au public fin 2016.
3. Consulter les acteurs en amont des projets pour rapprocher les points de vue
Ce changement de paradigme pour les équipements sportifs nécessite un accompagnement ciblé et une nouvelle façon d’envisager la démarche de faisabilité. Il faut réinventer la manière d’aborder le projet et pour cela, se faire accompagner par des acteurs à la croisée des enjeux économiques et du développement des territoires.
Une nouvelle relation de confiance est à inventer entre le secteur public et le secteur privé, basée sur une répartition des rôles et un équilibre dans les missions de chacun. C’est surtout un état d’esprit qu’il faut changer pour mettre fin à la vieille opposition entre le monde privé et les acteurs publics. Il faut réussir à dépasser ce cadre pour pouvoir consolider le modèle français tout en conservant sa capacité d’innovation. Il en va de la réussite des projets.
C’est cette vision à la fois d’ensemble et d’un maillage fin du territoire avec l’objectif d’innovation qui permettra d’inventer la réussite des équipements sportifs de demain qui doivent prendre racines dans les attentes de la société.
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